Eladó soroksári Duna parti építési telek

TELEK ÉS BEÉPÍTÉSI ADATOK
• Övezeti besorolás: LKe-1-XXIII-2/1
• Beépítési mód: oldalhatáron álló
• Kertvárosias lakóövezet
• Dunára néző panorámás elhelyezkedés
• Csendes, prémium lakókörnyezet
PRÉMIUM IKERHÁZ KONCEPCIÓ
A tervek alapján egy modern, kétszintes prémium ikerház építhető:
• összes hasznos alapterület: kb. 290–300 m²
• 2 különálló lakás
• lakásonként kb. 145–150 m²
• földszint + tetőtér kialakítás
• nagy teraszok és kertkapcsolat
• modern, elegáns homlokzat
• prémium kertvárosi megjelenés
LAKÁSONKÉNT
• kb. 145–150 m² lakótér
• nappali + étkező + konyha
• 3 hálószoba
• dolgozó / vendégszoba
• 2 fürdőszoba lehetőség
• külön WC
• gardrób
• nagy teraszkapcsolat
• privát kert: kb. 140–160 m²
PARKOLÁS
• lakásonként 2 saját parkoló
• összesen 4 parkolóhely
• közvetlen bejárati kapcsolat
• igény szerint fedett kialakítás lehetősége
EXTRA ELŐNYÖK
• Dunára panorámás nappali és kertkapcsolat
• prémium családi házas környezet
• modern ikerház kialakítás
• kiváló befektetési potenciál
• nagy méretű, jól használható lakások
• saját szeparált kertek
A projekt ideális lehet:
• prémium lakóingatlan fejlesztésre
• befektetőknek
• családi ikerház projekt kialakítására
• értékálló dunaparti beruházásként
ÁR: 135.000.000 Ft
A látványtervek és projektkoncepció a hirdetés részét képezik.

CÉL
max. ~300 m² hasznos alapterület
2 lakásként értelmezhető maradjon
ikerház forma megmaradjon
ne legyen társasház szaga
____________________
1 OPTIMÁLIS MÉRETEZÉS
Teljes épület:
•~290–300 m² hasznos
•2 lakás → 145–150 m² / lakás
____________________
Lakásonként:
Földszint: ~75–80 m²
Tetőtér: ~65–70 m²
arány:
•jó használhatóság
•nem „padlástér feeling”
____________________
2 TÖMEGFORMÁLÁS (FONTOS!)
SZÉLESÍTETT IKERHÁZ
•szélesség növelése (nem hossz!)
•kb.:
o9–10 m / lakás
oteljes: ~18–20 m
eredmény:
•nem csőszerű
•jobb alaprajz
•értékesebb
____________________
3 BEJÁRATI STRATÉGIA (OKOSAN!)
megosztott bejáratok
•Lakás A → bal oldal
•Lakás B → jobb oldal
•opcionálisan:
•egyik utcai
•másik oldalról
DE:
maradjon 2 főbejárat, nem 4
____________________
4 ALAPRAJZI LOGIKA (MAX PROFIT, DE LEGÁL)
FÖLDSZINT (~80 m²)
•nagy nappali (30+ m²)
•konyha + étkező
•dolgozó / vendégszoba
•fürdő
•tároló
ELADHATÓ + KIADHATÓ
____________________
TETŐTÉR (~70 m²)
•3 háló
•nagy fürdő
•gardrób
családi funkció megmarad
____________________
5 REJTETT EXTRA
földszint fél-önállóan működhessen
•tetőtér külön zóna
DE:
ne legyen külön bejárat
ne legyen külön lakásként olvasható
így:
•kiadható részben
•de jogilag 1 lakás
____________________
6 PARKOLÁS (KÖTELEZŐ SZINT)
•lakásonként 2 parkoló
•összesen: 4 db
elrendezés:
•lehet:
•2 fedett + 2 nyitott
____________________
7 KERT
•2 külön kert
•min. 100–150 m² / lakás
•szeparált (sövény, fal)
____________________
8 MAGASSÁG (KRITIKUS!)
•eresz: ~3,4 m
•gerinc: ~4,5 m alatt
•tető: 35–38°
maradunk szabályosak
____________________
9 MIÉRT EZ A MAX PROFIT?
ElemHatás
nagy m²magas eladási ár
2 lakásjogilag biztonság
flexibilis belsőbérbeadható
széles tömegprémium érzet
____________________

10 AMI MÉG BELEFÉR / NEM FÉR BELE
belefér:
•2 fürdő / lakás
•nagy alapterület
•flexibilis terek
nem fér bele:
•4 külön bejárat
•4 lakás
•apartman jelleg
____________________
VÉGSŐ KONCEPCIÓ
„Prémium ikerház”
•~300 m² összesen
•2 nagy lakás
•belül flexibilis
•kívül teljesen szabályos
____________________
Következő lépés
Most már érdemes csinálni:
1.ehhez egy új látványterv (nem virsli, szélesebb ház!)
2.alaprajz méretekkel építésznek
3.telepítési rajz pontosan a telkedre
Rendben, most készítek egy építésznek ténylegesen átadható programtervet – ez már nem csak koncepció, hanem olyan struktúra, amiből ArchiCAD/Revit modell építhető.
____________________
PROJEKTADATLAP (átadható formátum)
Helyszín: Budapest XXIII., Táncsics Mihály utca 58.
Övezet: LKe-1-XXIII-2/1
Beépítés: oldalhatáron álló
Épület: 2 lakásos ikerház
Szintek: földszint + tetőtér
Max. építménymagasság: ≤ 4,5 m
Összes hasznos alapterület: ~290–300 m²
____________________
TÖMEG + BEÉPÍTÉS
Fő méretek:
•épület szélesség: ~18,5–19,0 m
•mélység: ~8,5–9,0 m
•szintterület: ~155 m²
•tetőtér hasznos: ~135–140 m²
Elhelyezés:
•egyik oldal: telekhatáron
•másik oldal: min. 3,0 m oldalkert
•előkert: ~4–5 m
•hátsókert: maximalizált
____________________

ALAPRAJZ – LAKÁS A (B tükrözve)
____________________
FÖLDSZINT (nettó ~78 m²)
Helyiségek és méretek:
•Előtér + gardrób: 6,0 m²
•WC: 2,0 m²
•Dolgozó / vendégszoba: 10,0 m²
•Nappali + étkező: 33–35 m²
•Konyha (L vagy U): 9–10 m²
•Háztartási/gépészeti helyiség: 5,0 m²
•Lépcső (U alakú): 5,0 m²
Kapcsolatok:
•nappali → terasz → kert
•előtér → közvetlen utcai bejárat (oldalról)
____________________
TETŐTÉR (nettó ~67 m²)
•Közlekedő: 6,0 m²
•Szoba 1: 13 m²
•Szoba 2: 12 m²
•Fürdő: 8,0 m²
•Külön WC: 2,0 m²
•Master háló: 18 m²
•Gardrób: 4–5 m²
Megjegyzés:
•térdfal: max. 0,9 m
•tetősík ablakok / visszahúzott loggia
____________________
BEJÁRATI RENDSZER
•Lakás A: bal oldali homlokzat
•Lakás B: jobb oldali homlokzat
•nincs felső külön bejárat
•nincs külső lépcső
megfelel „2 lakásos” értelmezésnek
____________________
PARKOLÁS
•4 db felszíni parkoló:
o2 / lakás
•méret: 2,5 × 5,0 m / állás
•közvetlen gyalogos kapcsolat a bejáratokhoz
____________________
KERTKIOSZTÁS
•Lakás A: ~140–160 m² privát kert
•Lakás B: ~140–160 m² privát kert
•fizikai elválasztás:
osövény + kerítés
•kert irány:
Duna felé nyitás
____________________
SZERKEZETI JAVASLAT
•falazat:
o30 cm teherhordó fal (Porotherm / Ytong)
•födém:
omonolit vb.
•tető:
onyeregtető 35–38°
•fedés:
ocserép / fémlemez
____________________
GÉPÉSZET
•hőszivattyú (levegő-víz)
•padlófűtés
•opcionális mennyezet hűtés
•HMV: indirekt tároló
____________________
TERVEZÉSI IRÁNYELVEK
1.Nem társasház
2.2 lakásként olvasható
3.belső flexibilitás, de nem szétválasztott
4.homlokzat szimmetrikus
5.tömeg ne legyen hosszúkás („virsli”)
6.kertkapcsolat erősítése (Duna irány)
____________________
MIT KELL AZ ÉPÍTÉSZNEK MEGCSINÁLNIA
Ebből:
•helyszínrajz (1:500)
•alaprajzok (1:100)
•metszet (magasság igazolás!)
•homlokzatok
•bejelentési dokumentáció
____________________
EZ MÁR „RAJZOLHATÓ”
Ez a csomag:
nem csak ötlet
konkrét méreteket ad
megfelel bejelentésnek
optimalizált profitra
____________________
____________________
EGYSZERŰ BEJELENTÉS – KÖTELEZŐ DOKUMENTUMOK
1 Építészeti-műszaki dokumentáció
Rajzok:
•Helyszínrajz (telepítési terv) – 1:500
•Alaprajzok (FSZ + tetőtér) – 1:100
•Metszet(ek) – 1:100
itt bizonyítod a 4,5 m magasságot
•Homlokzatok – 1:100 (mind a 4 oldal)
____________________
Műszaki leírás:
•épület rendeltetése (2 lakás!)
•szerkezetek
•tetőforma
•közművek
•parkolás
•telepítés indoklása
ide kerül bele:
„kétlakásos ikerház”
____________________
2 Helyszínrajz (kiemelten fontos)
Ez külön is hangsúlyos:
Tartalmazza:
•telekhatárok
•épület pontos elhelyezése
•oldalkert (min. 3 m)
•előkert
•parkolók
•bejáratok
•szomszédos épületek
itt dől el, hogy illeszkedik-e az övezetbe
____________________
3 Tulajdoni lap
•friss (30 napnál nem régebbi ajánlott)
•igazolja:
otulajdonjog
ohrsz
____________________
4 Tervezői nyilatkozat
Az építész nyilatkozik, hogy:
•megfelel a HÉSZ-nek
•jogszabályoknak megfelel
•szakmailag rendben van
____________________
5 Energetikai számítás
•kötelező
•BB vagy jobb szint kell
•hőszivattyúval könnyű
____________________
6 Statikai koncepció (nem mindig teljes terv)
•alapozás
•teherhordó falak
•födém
sokszor elég vázlatos
____________________
7 Közmű nyilatkozatok
•víz
•csatorna
•villany
•gáz (ha van)
vagy:
•közműnyilatkozat / közműtérkép
____________________
8 E-napló megnyitása
•kötelező
•bejelentés után
____________________
AMI NEM KÖTELEZŐ, DE ERŐSEN AJÁNLOTT
•geodéziai felmérés
•talajmechanika
•kertterv
•látványterv (főépítész miatt!)
____________________
KRITIKUS PONTOK A TE PROJEKTEDNÉL
1. Lakásszám
dokumentációban:
•pontosan 2 lakás legyen
2. Magasság
metszetben:
•≤ 4,5 m (átlagos építménymagasság!)
3. Bejáratok
csak:
•2 főbejárat
4. Parkolás
minimum:
•2/lakás
____________________


FŐÉPÍTÉSZI EGYEZTETÉS
Mielőtt beadod:
menj be a kerületi főépítészhez
Mutasd:
•látványterv
•helyszínrajz
10 perc → hónapokat spórol
____________________
MENET
1.terv elkészül
2.feltöltés e-építési portálra
3.15 nap várakozás
4.ha nincs tiltás → mehetsz
____________________
ÖSSZEFOGLALVA
kell:
•rajzok + műszaki leírás
•tulajdoni lap
•energetika
•tervezői nyilatkozat
•közmű
kulcs:
•2 lakás maradjon papíron és térben is
____________________

Tovább olvasom