Budapest XII. kerület, Határőr út 45. Eladó családi ház

Klasszikus nagypolgári villa a Kissvábhegyen, Vár-panorámával, 1368 m²-es ősfás saroktelken — KÖZVETLENÜL TULAJDONOSTÓL.

Kissvábhegy legelőkelőbb saroktelkén, három utca találkozásánál áll ez az 1926-ban épült, klasszikus nagypolgári villa. Az évszázados fák szinte teljesen eltakarják az épületet az utcáról: valódi, zöld magánszféra a város szívében, mégis csendben.

A városrészt és a villát a zenga ingatlanmagazin 2026 májusában önálló cikkben mutatta be: „A budai oldal egyik legzártabb villanegyede ma is külön világ".

Ingatlanközvetítők figyelmébe: hívásukat csak akkor várjuk, ha konkrét vevőjelölttel keresnek meg! Minden egyéb esetben, kérjük, küldjenek üzenetet.

A panoráma
A felső szintről és a tetőteraszról akadálytalan kilátás nyílik a budai Várnegyed teljes szélességére. A tulajdonos többek között az alábbi történelmi nevezetességek teljes látványában gyönyörködhet:
●Mátyás-templom
●Halászbástya
●Mária Magdolna-torony
●Magyar Nemzeti Levéltár
●Hadtörténeti Intézet és Múzeum
Mögötte a pesti látkép és a távoli dombvonulat. Naplementében a Várnegyed teljes homlokzatsora bevilágít, különösen káprázatos a Magyar Nemzeti Levéltár jellegzetes aranyló Zsolnay-cseréptetője, ami ekkor szinte izzik. Ez a kilátás a telek örök adottsága, már nem eltakarható, nem beépíthető.

A helyszín
1368 m² területű, ősfás saroktelek a Goldmark Károly utca, Csaba utca és Határőr út által határolva: két oldalról széles utca, egy oldalról gyalogos lépcső. A környék a Hegyvidék egyik legpatinásabb része: régi villák, nagykövetségek, sok zöld és megnyugtató csend. A házzal szemben egy, Hajós Alfréd által tervezett villa áll a Határőr út túloldalán.
Elérhetőség autóval: Fény utcai piac 5–6 perc · Budagyöngye bevásárlóközpont 5-6 perc · Belváros 15-20 perc.

A szerkezet — a villa legfontosabb előnye
A villán 1995–96-ban teljes körű generálfelújítás történt, ekkor az alábbi munkákat végezték el:
●a két, régi – részben fa, részben tégla – födémet 40 cm vastag vasbeton födémre cserélték a szintek között,
●körbe- és aláinjektált, megerősített alapozás és
●új tetőszerkezet, ill. tetőszigetelés (a tetőhéjalás 2018-ban újra cserélve) készült el, ill.
●teljes gépészeti és elektromos felújítás történt.
A tartószerkezetet főfalak helyett vasbeton pillérek és oszlopok adják. Ez azt jelenti, hogy a belső terek szabadon átrendezhetőek — teherhordás-kiváltás, statikai kockázat és engedélyezési procedúra nélkül.

Szintenkénti kialakítás
Felső, kétszintes lakás: összesen 277,25 m² + 33,33 m² terasz
Földszint (163,45 m²), belmagasság 3,3 m.
Emelet (113,80 m²), belmagasság a galériatérben 4,8 m.
Teraszok: tetőterasz 22,18 m² + fedett terasz 10,15 m².
A két szintet egyedi tervezésű, műszakilag és esztétikailag egyaránt kiemelkedő belső lépcső köti össze. A 4,8 méteres belmagasság és az oszlopos tartószerkezet együtt olyan térélményt ad, amilyet csak kiemelkedő stílusú villaépítészetben lehet találni.
Alsó, önálló lakás: 121,81 m², belmagasság 2,65 m (télikertnél 3,2 m)
Lakórész (68,21 m²), télikert 24,53 m², veranda 18,42 m².
Világos, természetes megvilágítású, tíz éve felújított lakás, saját bejárattal és 500–600 m² kizárólagos kerthasználattal. Jelenleg főzőiskolaként kialakítva. Ideális kétgenerációs megoldásként, önálló bérbeadásra vagy vendéglakásnak.
A nettó hasznos alapterület jogerős fennmaradási és használatbavételi engedélyen alapuló pontos szám, nem becslés! A helyiséglista és az alaprajzok a fotók között megtekinthetők.

Parkolás
Összesen 76,65 m² zárt garázs a telken belül: egy két- és egy egyállásos földalatti garázs. A nagy telek további beállók kialakítását is lehetővé teszi, ill. a földalatti garázsok is bővíthetőek. A Hegyvidéken egy ingatlanhoz tartozó három (átalakítással még több is lehet) saját, zárt garázshely igen ritka.

Jogi háttér
●Jogerős fennmaradási és használatbavételi engedély: 2025. augusztus 13. (BFKH határozat)
●Tehermentes, jogilag rendezett háttér; egyetlen tulajdonos
●Társasházi forma, három önálló albetéttel — a szintek külön is értékesíthetők, hasznosíthatók vagy megoszthatók
●Sem műemléki, sem helyi védettség nem terheli — az átalakítás szabadon tervezhető
●Az épület fizikailag két teljesen különálló, önálló bejáratú lakóegységre tagolódik

Gépészet és energetika
●Energetikai besorolás: C (a régi rendszer szerinti EE) — tanúsítvány 2021. 07. 19.
●Viessmann gázkazán, éves felülvizsgálaton igazolt állapotban (CO 0 ppm, hatásfok 92–94%)
●Négy split klíma (fűtés-hűtés): kettő a felső, kettő az alsó lakásban
●Minden gépészeti egység rendszeres éves karbantartáson esik át

Amit nem lehet már máshol megvenni
A villában megmaradtak az 1926-os eredeti berendezés darabjai — bútorok és csillárok, napi használatra alkalmas állapotban. Ezek a házzal együtt élték meg az elmúlt egy évszázadot: egy új építésű házhoz már nem lehet őket megvásárolni.

Hasznosítás
A három albetét, a két önálló lakóegység, a reprezentatív terek és a Kissvábhegy diplomáciai környezete együtt több irányt is nyitva hagy: nagycsaládos vagy kétgenerációs otthon, teljes vagy részleges bérbeadás, reprezentatív rezidencia, céges központ, nagykövetségi vagy konzulátusi funkció is kialakítható.

Állapot
A felső két szint esztétikailag felújítandó: a burkolatok, a felületek és a berendezés frissítést kívánnak. A szerkezet, a tető, a födémek és az alapozás azonban a mai kor elvárásainak megfelelő. Ha saját ízlésére alakítaná az ingatlant, nem kell szerkezeti, statikai kockázatot vállalni, ami a felújítást több hónappal és költségét jelentős összeggel emelné meg, hanem egy kifogástalan szerkezetet vásárol, amit a utána szabadon alakíthat.

Megtekintés előre egyeztetett időpontban, komoly érdeklődőknek.