Villaházi elegancia és elvehetetlen értéknövekedési lehetőség az Orbánhegy lábánál

Lokáció és különlegesség

A XII. kerület egyik legkeresettebb részén, az Orbánhegyi út alsó szakaszán, a Villa Bagatelle és a Királyhágó tér közvetlen közelében eladó egy 85 m²-es, első emeleti, erkélyes lakás. Az ingatlan egy 1940-ben épült, mindössze 4 lakásos, nagykertes villaépületben található. Ebben a mikrolokációban ritka kincs a hasonlóan kis lakásszámú, privát kerttel rendelkező villa: ez nem egy hagyományos tömblakás, hanem egy hamisítatlan budai életérzés, amelynek értéke túlmutat a szokásos négyzetméterárakon.

Egyedülálló potenciál: kulcsrakész bővítési lehetőség

A vételár nem csupán a jelenlegi ingatlant tartalmazza, hanem egy kivételes lehetőséget is: a lakás feletti tetőtér beépítésével egy impozáns, belső kétszintes rezidencia hozható létre. Ehhez minden adminisztratív és műszaki előkészület megtörtént: a társasházi hozzájárulás, a statikai szakvélemény és a professzionális építész tervek rendelkezésre állnak. Ez a „kulcsrakész” jogi és tervezési háttér a jövőbeli tulajdonosnak legalább 1-1,5 évnyi bizonytalanságot és adminisztrációs terhet spórol meg, miközben a beépítéssel az ingatlan értéke egy teljesen új kategóriába emelkedik.

A lakás története és rugalmassága

Az ingatlan 2013-ban teljes körű műszaki felújításon esett át (vezetékcsere, nyílászárók, padlófűtés), ekkor tágas nappali + 3 hálószobás családi otthonként funkcionált. Ahogy a családunk igényei változtak és a gyerekek felnőttek, 2022-ben a lakást két, teljesen önállóan működő egységgé alakítottuk át, hogy biztosítsuk számukra a saját szférát.

Jelenleg két külön fürdőszobával, két konyhával és külön nappali-háló egységekkel rendelkezünk, ami ideális:

- testvéreknek, barátoknak vagy több generáció együttélésére,

- de az eredeti, 3 hálószobás családi elosztás is minimális ráfordítással bármikor visszaállítható.

Műszaki és kényelmi adatok:

Alapterület: 85 m² + erkély + a szomszéd lakással közös bejárati teraszrész.

Fűtés: Energetikailag korszerű padlófűtés az egész lakásban (nincsenek útban lévő radiátorok).

Tájolás: Észak-nyugati és észak-keleti, a lakás egész délután világos, napfényes, ablakai az ősfás kertre és a szemközti felújított villára néznek.

Tárolás: 3 m²-es saját földszinti tároló tartozik az ingatlanhoz.

A társasház:

Családias, mindössze 3 közvetlen szomszéddal rendelkező közösség. Az épületet nagy, gondozott kert veszi körül sövénnyel és öreg fákkal. A ház csendes, a lakóközösség pedig kifejezetten barátságos. Az épület az 1940-es évekre jellemző stabil falszerkezettel és jó állapotú tetővel rendelkezik. A lakásban 2013-ban beszerelt korszerű nyílászárók és a teljes felületen kiépített padlófűtés gondoskodik az optimális hőérzetről és a kedvező fenntartási költségekről.

Az ingatlan tehermentes és rugalmasan megtekinthető. A tetőtéri terveket átadása megbeszélés tárgyát képezheti.

További információért keressen bizalommal a hét bármely napján. Alaprajzot kérésre küldök.

Villa Elegance with Exceptional Value-Add Potential at the Foot of Orbánhegy

Location and Uniqueness
Located in one of the most sought-after parts of the 12th District, on the lower section of Orbánhegyi út—in the immediate vicinity of Villa Bagatelle and Királyhágó tér—this 85 sqm, first-floor apartment with a balcony is now for sale. The property is situated in a 4-unit villa building with a large garden, built in 1940. Finding a villa with such a small number of apartments and a private garden in this micro-location is a rare treasure; this is not a conventional flat, but an authentic Buda lifestyle whose value goes far beyond standard square-meter prices.

Unique Potential: Turnkey Expansion Opportunity
The purchase price includes not only the current property but also an exceptional opportunity: by converting the attic space above the apartment, an imposing, two-story residence can be created. All administrative and technical preparations for this have been completed: the condominium’s consent, the structural engineering report, and professional architectural plans are all available. This "turnkey" legal and planning background saves the future owner at least 1–1.5 years of uncertainty and administrative burden, while the expansion elevates the property's value into a completely new category.

History and Flexibility of the Apartment
The property underwent a complete technical renovation in 2013 (replacement of wiring, windows, and installation of underfloor heating); at that time, it functioned as a spacious living room + 3-bedroom family home. As our family's needs changed and the children grew up, we converted the apartment into two completely independent living units in 2022 to provide them with their own private spheres.

Currently, the property features two separate bathrooms, two kitchens, and separate living-bedroom units, which is ideal for:

siblings, friends, or multi-generational living,

however, the original 3-bedroom family layout can be restored at any time with minimal effort.

Technical and Comfort Data:

Floor area: 85 sqm + balcony + an entrance terrace area that provides a direct garden-connection feel.

Heating: Modern, energy-efficient underfloor heating throughout the apartment (no obstructing radiators).

Orientation: NW and NE; the apartment is bright and sunny all afternoon, with windows overlooking the mature garden and renovated villas.

Storage: A private 3 sqm ground-floor storage unit belongs to the property.

The Building:
A cozy community with only 3 immediate neighbors. The building is surrounded by a large, well-maintained garden with hedges and mature trees. The house is quiet, the roof is in good condition, and the residential community is particularly friendly.

The property is unencumbered and can be viewed flexibly. We are happy to hand over the attic conversion plans to the new owner upon request. I look forward to your honorable inquiry regarding the details.

Tovább olvasom