Telek- és szabályozási összefoglaló (1200 m², Lke-2/SZ-10)
Beépítési mód: szabadon álló
Max. beépítettség (föld felett): 15% → 180 m² összes alapterület a terepszint felett (együttes épületlábnyom)
Max. szintterületi mutató (SZT): 0,4 → 480 m² bruttó szintterület (összesen, föld felett)
Max. épületmagasság: 6,0 m (ennek pontos definícióját a helyi HÉSZ szerint kell értelmezni)
Max. beépítés terepszint alatt: 25% → 300 m² pince/garázs
Min. zöldfelület: 75% → ≥ 900 m² zöld (permeábilis) felület szükséges

A meglévő ~60 m²-es, bontandó épület helyén új épület készül.

Beépítési koncepció

Két, tükrös lakóegység egy tömbben, szabadon álló elhelyezéssel (nem telekhatáron!), ikerházas karakterrel:
Összes föld feletti alapterület: ~360 m² (kényelmesen a 480 m²-es SZT alatt)
Ebből alaprajzi lenyomat: 180 m² (max. kihasználás, de kompakt tömeg)
Szintek: földszint + emelet (a 6,0 m magasság miatt lapos vagy alacsony hajlásszögű tetővel)
Pince/garázs: ~240 m² (összesen), a 300 m²-es limit alatt
Zöldfelület: min. 900 m² → gépkocsi-felhajtó vízáteresztő gyephézagos burkolattal, minimáltérburkolattal

Telepítés és tájolás
Az épület a főút felőli oldalon enyhén visszahúzva, zajvédő/árnyékoló előkerttel.
Nappalik és teraszok a kert felé (dél–délnyugat), a hálók a csendesebb hátsó és oldalsó frontokra.
A lejtés felhasználása: utcai szint felől kényelmes lehajtó a mélygarázsba, hátul félszinteltolásos teraszok.

Tervezett helyiségprogram (egységenként)

Pince / -1 (kb. 120 m²/egység nélkül, összesen ~240 m²):
2 gépkocsi beálló/egység (4 hely összesen), kerékpártároló
Gépészet (hőszivattyú, HMV-tároló), háztartási/műhely, bor–/hobbihelyiség
Lépcső és/vagy liftmag a földszintre

Földszint (kb. 90 m²/egység, együtt 180 m² lenyomat):
Előtér–gardrób, vendég-WC
Nappali–étkező–konyha egy légtérben (kertkapcsolattal, fedett terasszal)
Kamra, háztartási/utility, opcionális dolgozószoba vagy vendégszoba
Közvetlen lejárat a pincébe, külső tároló a kerti eszközöknek

Emelet (kb. 90 m²/egység):
3 háló/egység (ebből 1 master, saját fürdővel és gardróbbal)
Közös fürdő + külön WC
Közlekedő, természetes megvilágítású lépcsőház
Opcionális francia erkélyek / árnyékolt loggia

Egységenként föld feletti GFA: ~180 m², összesen ~360 m² → SZT=0,3, tartalék marad (max 480 m²-ig).

Tömegképzés és külső megjelenés
Két, eltolva kapcsolódó hasáb finom szinteltolással a lejtéshez igazítva
Tető: lapostető (zöldtető opció) vagy alacsony hajlásszögű nyeregtető; a gerinc/könyökpont ≤ 6,0 m
Anyagok: törtfehér/halvány szürke vakolat, természetes fa/beton látszó felületek, kő lábazat a terepbe simuláshoz
Árnyékolás: külső zsaluziák, pergola a terasz fölött, zajvédő előkerti zöldsáv

Kert, víz és közlekedés
Zöldfelületi cél: ≥ 900 m² → intenzív/ extenzív zöldtetők beszámíthatók (helyi szabály szerinti módon), nagy lombú fák a főút felőli zaj- és porvédelemre
Csapadékkezelés: szikkasztó árkok, esővízgyűjtő ciszterna (öntözésre), felesleg lassított elvezetése
Gépjármű-kapcsolat: közös lehajtó a pincébe, gyephézagos vendégparkoló 1–2 férőhely
Gyalogos bejárat: középen, fedett portikusz, akadálymentesítési lehetőség (rámpa/lift)

Szerkezet és gépészet – energiahatékonyság
Teherhordó rendszer: monolit vb. fal és födém vagy tégla + vb. födém, pince vízzáró vasbeton
Hőszigetelés: padlólemez, homlokzat, tető a határértékeknél jobb U-értékekre
Gépészet: levegő–víz hőszivattyú, padlófűtés–mennyezet hűtés, hővisszanyerős szellőzés
Megújuló: napelem a déli tetősíkon, HMV-hez puffer; elektromos autótöltés előkészítés

Tájékoztató helyszínrajzi elrendezés (vázlat)
Előkert: zajvédő zöldsáv, gyalogos kapu, lehajtó a garázsba
Középen az épülettömb (lenyomat ~180 m²), mindkét oldalon min. oldalkert (a végleges mértékeket a HÉSZ/OTÉK szerint kell kimérni)
Hátsókert: privát kertrészek, fedett–nyitott teraszok, kerti tároló

Számok gyors áttekintése
Footprint (föld felett): ~180 m² (max. 180 m²)
Föld feletti bruttó szintterület: ~360 m² (max. 480 m²)
Pince: ~240 m² (max. 300 m²)
Zöldfelület: ≥ 900 m² (75%) – permeábilis burkolatokkal és zöldtetővel kényelmesen teljesíthető
Magasság: ≤ 6,0 m – lapos/alacsony hajlású tető javasolt

Fontos megjegyzések
A szabadon álló beépítés mellett az „ikerház” kifejezést itt kétlakásos szabadon álló épületként értelmezzük (egy épülettömb, két önálló lakás).
Oldalkerti és elő-/hátsókerti kötelező távolságok (pl. H/2, min. 3,0 m stb.) a helyi HÉSZ és OTÉK szerint pontosítandók.
A 6,0 m-es magasság definícióját (párkánymagasság vs. épületmagasság) a helyi szabályozás szerint kell ellenőrizni a végleges tetőformához.



Property for Sale – Hársakalja


A 1,200 sqm building plot on the main road in Hársakalja is for sale, featuring a 60 sqm building built in the 1930s, intended for demolition.
The area has excellent infrastructure – nearby you’ll find a Tesco, butcher, greengrocer, bakery, garden center, and bus stop.
Budakeszi and Solymár, offering shopping, entertainment, and hiking opportunities, can be reached within 10 minutes by car.
The Széphalom Shopping Center and Stop Shop are just a few minutes away.
Several elementary schools and kindergartens are located within walking distance.
Public transport users are served by several bus routes. From the Hűvösvölgy terminus, Széll Kálmán tér, Móricz Zsigmond körtér, and even Óbuda city center can all be reached quickly without transfers.
The surrounding area offers many hiking destinations, including the Hidegkút Airfield, Hármashatár Hill, and Rózsika Spring.
The Children’s Railway in Hűvösvölgy provides a unique recreational experience.

The plot is located in the Lke-2/SZ-10 construction zone, with the following building parameters:

Freestanding building type

Minimum green area ratio: 75%

Maximum built-up area: 15% above ground, 25% below ground

Maximum floor area ratio: 0.4

Maximum building height: 6 m

Do not hesitate to call me for any further information.



További információért keressen bizalommal!

Tovább olvasom